找回密碼
 立即注冊

掃一掃,登錄網站

首頁 兒童故事 查看內容
  • 1301
  • 0

北京市東城、海淀出臺幼升小多校劃片政策 學區房“直降”

2019-5-7 10:23

來源:中國證券報

北京市東城海淀出臺幼升小多校劃片政策


五一之前,備受關注的北京市東城區、海淀區和西城區幼升小入學指導意見細則悉數公布。由于東城區、西城區和海淀區是北京傳統教育強區,這三區的學區房一般是被市場認可的真正學區房。這三區的入學政策基本能夠決定北京市學區房的價格走勢。

海淀區和東城區在相關細則中明確規定,自劃定日期后取得房屋產權證的家庭,其適齡兒童將按照多校劃片的方式入學。而西城區政策仍然延續了一定的穩定性,這使得西城區成為目前北京市入學情況最為明確的區域。

中國證券報記者走訪了解到,多校劃片政策之下,東城區和海淀區一些傳統強勢學區房價格較2018年下滑明顯,家長在選購學區房時更加理性,更加看重房屋本身的居住價值。而西城區的一些熱門學校的學區房仍然搶手,小戶型單價仍處于高位。

中原地產首席分析師張大偉對記者表示,對于絕大多數家庭來說,不買學區房難以進入這些熱門學校的前提沒有變化。而今年乃至以后的學區房政策的關鍵在于,買了學區房是否肯定能上目標學校?目前這一答案并不確定。他認為,還要觀察招生時的具體操作細節。

多校劃片“立降”房價

海淀區政策明確,2019年1月1日后,在海淀區新登記并取得房屋不動產權證書的住房用于申請入學的,將不再對應一所學校,實施多校劃片,同時要求房戶合一,即“具有海淀區戶籍的同時,也必須在海淀區實際居住”。

東城區政策確認,東城區入學登記的實際居住房屋不動產權證書為2018年6月30日后取得的家庭,自2019年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位的方式在東城區內多校劃片安排入學。

實際上,東城區和海淀區將推進多校劃片的信息在兩區2018年幼升小細則中就已經明確。受預期變化影響,近一年來,東城和海淀區學區房已經出現降溫,價格下降明顯。

以東城區為例,為推進多校劃片,2018年東城區《細則》中就已提到,入學登記的實際居住房屋不動產權證書為2018年6月30日后取得的家庭,自2018年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位的方式在東城區內多校劃片安排入學。

由于幼升小入學工作一般早于當年6月30日結束,因此2018年東城區《細則》中多校劃片的相關安排對當年入學的京籍東城區適齡兒童并沒有影響。但2018年東城區《細則》時間界限新規定的“殺傷力”在于對2019年乃至以后的入學預期,過去幼升小基本上按照劃片和學校一一對應,比如購買史家小學學區房的京籍人員,子女基本上都能進史家小學,今后這一通過購房上學的預期完全改變。

中國證券報記者走訪了解到,東城區學區房在過去一年中價格整體出現明顯下滑。以青年湖小學(東城區知名中學171中學直升校)對口次新小區湖景苑為例,2017年3月調控政策出臺前,單價一度超過12萬元/平米,而目前均價在10萬元/平米左右。

而金寶街對口史家胡同小學的某小區兩居戶型(約70平方米),過去一年的實際成交價下跌超過50萬元。

多校劃片的預期下,一些家長選擇去確定性更高的西城區購房,另一些家長則選擇在區內更為均衡的片區購房。

“在入學不確定的情況下,出于保底思維,東城區整體學區實力比較均衡的安外片區、和平里片區等片區的房屋預計將相對抗跌,此外考慮到日后的出手難易程度,購房家庭會傾向選擇居住和保值屬性較高的房屋,已經走向‘房住不炒’的思路。學區‘老破小’將越來越難賣?!币晃粬|城區學區房中介表示。

不過也有了解相關學區情況的中介表示,實際情況遠比細則中的情形復雜?!袄缜嗄旰W,因為劃片區域小,附近住宅不多,實際上每年學位有富余,在這種情況下,是仍然執行‘節點后’電腦派位入學,還是按照就近原則讓對口片區的孩子直接上學?這些細節都要等待具體招生時才能明確?!痹撝薪閷χ袊C券報記者說,“但不管如何,明確了多校劃片的政策后,將降低學區房的熱度?!痹撝薪楸硎?。

西城熱度不減

西城區2019年的政策出乎不少人的預料。西城區并未像此前傳言的開始推行全面多校劃片政策。2019年西城區規定,學校依據戶籍、房產、居住年限等條件錄取,學位不足時,在學區或相鄰學區協調入學。這一調整,意味著西城區可根據不同學區學位分布狀況進行協調,不再必須通過多校劃片的方式進行派位,在某種意義上,算是接近于單校劃片。因此,西城區成為了目前學區房不確定性最小的區域。

事實上,今年上半年,疊加西城區或推行多校劃片以及東西城年內“鎖區”等傳言,西城學區房持續火熱。德勝、金融街等優質學區的熱門校小戶型單價甚至超過了15萬元/平方米。

位于什剎海學區的雷鋒小學本是一所普通小學,近期的教改后,變身為十三中分校和三帆中學的大比例雙直升校(前述兩所初中中考成績在西城區名列前茅),由此身價倍增,對口小區房價也一飛沖天。

中國證券報記者了解到,近期該校對口的一個30平米左右的小戶型,業主已經給出了18萬元/平米的單價,看房者仍絡繹不絕。而傳統頂級學區房小區如豐匯園等小區的小戶型單價也超過了15萬元/平米以上。

一些本身學位有限但劃片區域較廣的熱門小學成為了發生“踩踏”高風險的地區,連中介都開始提示風險。

吳女士是鏈家西城區某門店資深中介,她近期剛“勸退”一名想在中信城購買學區房的家長。中信城對口的學校之一是福州館小學,該學校已經被明確為八中附小,升學通路良好,加之中信城是二環內難得的次新高端小區,因此受到不少家長的關注。

吳女士介紹,這位家長的孩子目前1歲半,在吳女士看來,福州館小學學位非常有限,而劃片小區僅中信城就有數千住戶,1歲半落戶顯然風險太大?!澳壳爸行懦堑膶W區房客戶,我們建議客戶最好能做到子女出生落戶,否則被調劑到其他校的風險非常大?!眳桥繉τ浾弑硎?。

700萬成分界線

盡管西城部分熱門小區單價屢創新高,但記者了解到,由于目前北京市嚴格的限貸限購政策,加之絕大部分家庭的購買力有限,實際上目前北京學區房已經有明顯的價格天花板。

吳女士對記者表示,目前學區房購買家庭大多是非首次購房客戶,按照目前北京市的信貸政策,二套房網簽價格不高于468萬元的,最高可貸192萬元,約為網簽價格的4成,網簽價格高于468萬元的商品房,最高僅可貸評估值的2成(評估值一般是網簽價格的9成)。同時,二套房成交時還面臨高達網簽價格3%的契稅。因此,除了高額的房價,大多數購買學區房的家庭都要面臨高額的交易成本和相對有限的信貸杠桿。

在此情況下,700萬元成為了一個分界線。以西城區為例,主流學區房仍是1-2居室,成交周期趨短、價格趨高,價位集中區間在550-700萬元之間??傤~700萬元以上的學區房是絕對的高價位,這類房源遠不如小戶型好賣,單價也較小戶型明顯降低。

以廣外片區熱門校椿樹館小學對口小區為例,面積在30-40平米左右的一居室,成交單價高達12萬元/平米,而附近某次新小區70平米左右的兩居,成交單價則穩定在10萬元/平米?!皢蝺r再高,房子也就賣不出去了?!眳桥勘硎?。

“西城區今年政策相對平穩,預計西城學區房的價格仍將維持穩定。家長也會理性考慮家庭的經濟能力和以后的居住便利程度,畢竟學區房不是孩子成才的全部?!眳桥勘硎?。

版權申明:本內容來自于互聯網,屬第三方匯集推薦平臺。本文的版權歸原作者所有,文章言論不代表兒童塾的觀點,兒童塾不承擔任何法律責任。如有侵權請聯系QQ:3178411746進行反饋。
標簽: 學區房 幼升小
發表評論

請先 注冊/登錄 后參與評論

    回頂部
    河南11选5