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“妖怪”學區房,被打了一金箍棒

2019-7-11 14:16

來源:zhengjieclub


政策能給到的,也同樣可能被拿走。


正解局出品


現在的學區房,真是一個妖怪般的存在。


12平米,30萬/平米,總價360萬,全款。


這是最近北京成交的一套房子,既沒有上下水,更沒有廚房、衛生間,基本上不能住人,據說其實原本只是一個儲物間。


之所以能天價成交,只是因為這個“房子”位于基礎教育資源最豐富的西城區,簡單地來說就是學區房。


很多人在被這條消息吸引的同時,卻沒注意到另外一個更重要的官方消息,就是下面這個:



這個高位階的文件里面雖然沒有一處提到“學區房”,但卻可能對學區房產生深遠影響。



1. 學區房:時代的產物 


我們知道,學區房并不是我們獨有的事物,比如,美國也有學區房。


但是,我們的學區房和美國學區房形成的原因卻不一樣。


先說美國,公辦學校(學區房基本是對公辦來說的)辦學經費主要來自州政府和地方政府。其中,州政府的撥款基本是平均分配。


但地方政府資金就有較大差別。地方政府很重要的資金來源是房產稅,業主每年都要按照房子估價1%~3%上交房產稅,而收上來房產稅的一半左右又用在公辦中小學上。


這樣一來,富裕區域的房子貴,那么每年收的房產稅就多,相應的當地學校就能拿到更充足的經費,有更多的錢來修繕校舍、請老師、添置教具等等,自然教育質量就上去了。


這樣也就形成了美式的學區房。


得克薩斯各地學校得到的資助并不相同


但中國的學區房卻不同。


我們的重點中小學其實很早就有。比如,1953年時就決定在全國興建194所重點中學,占全國中學總數的4.4%,重點學校的師資需求和物質需求能得到很好保障。


不過,在1960年代中后期開始的十年,重點學校被取消。


隨后,中國進入經濟建設時代,教育工作也重回正軌。當時決策層提出要集中人力、物力、財力先辦好一批重點學校。1978年1月,經過上級批準,教育主管部門下發《關于辦好一批重點中小學的試行方案》,明確提出:


大中城市可在市和區兩級舉辦重點學校。市辦好一批重點中學,區、縣可辦好二三所重點中學,五六所重點小學。各省、自治區,可在省、地(市)、縣三級舉辦重點學校。省和地(市)兩級可各自辦好一批重點中小學:縣可辦好二三所重點中學,五六所重點小學。


甚至,當時還確定了20所全國重點中學、重點小學。



各地也選樹了一批重點學校,像北京海淀的人大附中(一七二中)、重慶一中、南京的瑯琊路小學等,都是那個時代就確定的重點學校,形成國家、省、地(市)、縣多級重點學校的格局。到1979年底,全國重點中學達到5200多所,在校學生520萬人;重點小學7000多所,學生510多萬人。


對重點學校,在經費、師資、生源上給予傾斜。比如,杭州重點學校學生人均經費普遍比非重點學校高出15%~20%,也更容易得到專項經費支持;重慶實行重點中學招生“優先擇優錄取”。


總之,這些重點學校很快形成了優勢,成為名校。



2. 追逐學區房其實也就是近十多年的事 


到了1980年代,辦重點學校的思路沒有變。其實這并不難理解,在經過十年的停滯之后,怎么去辦基礎教育都成為一個問題。所以,需要興辦一批學校來探索經驗,帶頭示范。


同時,那個年代產生了嚴重的人才斷層。多出人才、快出人才、出好人才,也是當務之急。


但重點學校優勢越來越明顯,吸引力越來越大,擇校熱、批條子等問題也不斷出現。


到1986年,《義務教育法》明確規定:就近入學。這可以看作是政策重心向教育公平、均衡的重大轉變。


但學區房也因此在無意、無形中獲得了產生的條件,因為學校資源和居住地(臨近學校的房子)掛上了鉤。


但學區房價要瘋漲,還需要一股東風,這股東風要等到1990年代中后期。


1993年時江蘇梁豐高級中學外景


當時,重點學校大部分處于老城區,包括上海今天學區房內環和中環占比都還在70%左右。這些老城區的房子基本是各種公房。等到1998年房改之后,這些公房終于可以進入市場流通。


只有流動起來,價格才可能漲起來。


所以,今天我們回過頭來看,學區房這個概念2004年左右才開始大規模出現在大眾媒體。


而學術界對這個問題有真正深入的研究要到2009年左右了。



從此,教育資源和房地產資本結合了起來。


那些已經有幾十年房齡的老破小房子,因為學區加持成為樓市里最妖媚的存在,對有真正需求的家長,炒房客甚至房地產中介都有著致命的吸引力。


也就是近十多年,學區房迅速成為中國家長最焦慮的事情之一。有調查顯示,就連一向樂天的天津人,有25%的家長也覺得學區房很有必要。


與之相對的是,節節攀升的學區房價。數據顯示,北京教育資源密集的西城、東城、海淀、朝陽四個區2018年學區房均價已經超過8.5萬每平米,總價中位數超過400萬,其中,最拔尖的西城區均價超過12萬每平,總價中位數突破700萬。


在上海也一樣,學區房價走勢不僅更堅挺,而且漲得更快,和普通住房的房價差距也越來越大。



3. 學區房的風險一直在 


通過上面的分析可以看出,學區房是教育、住房政策在無意中給予的。


但政策風險也就成為學區房始終擺脫不了的最大風險。


其實,這一點,在先前很多地方已經有過許多實例。


最常見的就是,被劃出學區。


比如,去年底,深圳福田決定,把香格麗苑、聽泉居、鳴泉居、安僑苑等幾個小區的學位,從僑香外國語小學部劃出,劃到新建的紅嶺實驗小學。


當時,很多業主就懵了,還有業主剛剛買了這幾個小區的房子。



根據適齡兒童,城市建設等情況對學區進行調整,也時有發生。


甚至,還有學校直接搬走。


浙江紹興所轄的嵊州市,前段時間公布方案,兩所學校將整體搬遷。



上面這兩種動作比較大,引起的爭議集中。但其實,在更大層面一直在對學區房降溫。


比如,“多校劃片”,也就是說,一個小區對應多所小學初中,買了學區房也不一定100%上好學校。有報道說,北京實行多校劃片后,海淀區清河附近一套2017年報價1500萬的二手學區房,在2019年初成交價格,已經下調到1043萬。


還比如,北京、天津推行“六年一學位”,也就是一套住房地址從登記入學之年起,原則上6年內只提供一個入學機會,蘇州今年更是在熱門區域推行“九年一學位”……這樣一來,學區房的流動性就下降了,也就減少了炒作的可能。



4. 導向變了 


我之所以不厭其煩地講學區房的來龍去脈,就是要讓大家形成一個觀念:學區房價=房子價格+學位價格。


對于很多城市來說,學位價格大概應該是房價的1/5左右。像開頭我們說的北京這個儲物間,360萬基本上可以看作都是來買學位了。歸根結底,學區房最寶貴的這部分學位價格,是政策賦予的。


而恰恰,政策導向已經變了:幾十年前,需要有重點學校來出經驗,集中資源快速培養人才;現在,如何推動基礎教育均衡發展,才是發力點。


所以,這次的調整遲早會來。



具體來說,其中雖然沒說到學區房,但是從招生這個環節進一步給學區房降溫。


簡單來說,至少從下面幾個方面會影響學區房:


1.電腦隨機錄?。簣竺藬党^招生計劃,就通過搖號形式來確定錄取結果。這樣即便是買了學區房,如果因為當年適齡學生過多,在搖號之后,有學生必然上不了預期的學校。


簡單地說,學區房也就是拿到了一個參加搖號的機會,有可能就白買了。


2.高中指標分配:我們知道學區房終極目的是上好高中,進而上好大學。但現在要求高中招生指標進行分配,這樣一來即便是不好的初中也會得到好高中的指標。


也就是說,只要運氣足夠好,沒有學區房也有機會上好高中。


舉一個極端的例子:某頂級高中給A、B兩所初中分別分配了20、15個名額,其中A是名校,B是菜校,A校一個學生因為高手云集,校內只考到21名,但如果在B校,可能輕輕松松考進前10。同一個學生,因為在不同學校,得到的結果可能不同。


3.公辦民辦同步招生:以前民辦學校先招生,然后才是公辦學校招生。學區房的學生可以先沖刺民辦學校,拿公辦保底。2018年,上海實行這項政策后,上外附小報錄比例從11:1大幅下降到2:1。大部分有學區房的家長直接選擇公辦學校,優質民辦學校的競爭就減小了。相比買學區房,上民辦學校更多家長能夠負擔得起。


這樣一來,即便沒有學區房,也有更大機會上優質民辦學校。


上海實行后,更多家長涌進學區房市場,但隨之而來的很可能是報考公辦學校的學生大量增加,結合電腦隨機錄取要求,這樣被“搖出”學區的概率就會增加。


“學區房搜索指數

短短十幾年,學區房讓社會焦慮難安。


一直流行的一個段子:花重金買學區房,就是為了上清華北大;但結果發現,清華北大畢業也買不起學區房。


到底是學區房價太離譜,還是清華北大畢業生賺得少,恐怕大部分人心里都明白。


再加上炒作,學區房瘋漲,成了當下樓市中的魔怪。


但看似堅挺的學區房,實際上十分虛弱:政策能給到的,同樣也能拿走。


高不可攀的學區房,完全有可能立即變得普普通通,和那些破舊的二手房毫無二致。


這次,學區房這個妖怪,無疑是吃了一金箍棒。

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